Taloyhtiöiden kannattaa odottaa markkinaoikeuden ratkaisua isännöintialan kartelliepäilyssä ennen vahingonkorvauskanteisiin ryhtymistä. Näin suosittelevat sekä Kiinteistöliitto että yritysjuridiikan professori.
Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) kertoi keskiviikkona epäilevänsä, että eri isännöintialan yritykset ja Isännöintiliitto sopivat isännöintipalvelun hintojen yhdenmukaistamisesta ja hinnankorotuksista. Tämä olisi nostanut taloyhtiöiden asukkaiden maksuja ympäri Suomea. KKV selvitti isännöintialan toimintaa vuosien 2014-2017 ajalta.
KKV:n esitys 22 miljoonan euron seuraamusmaksuista menee nyt markkinaoikeuden ratkaistavaksi. Yritysjuridiikan professori Petri Kuoppamäki Aalto-yliopistosta suosittelee odottamaan markkinaoikeuden päätöstä ennen vahingonkorvauskanteiden tekemistä.
– Silloin faktat ovat paremmin selvillä. Kanteen voi nostaa ilman tuomiotakin, mutta yleensä näissä odotetaan markkinaoikeuden tuomiota, ja mielestäni se on järkevää tällaisessa asiassa, Kuoppamäki sanoo.
Myös Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen suosittelee lainvoimaisen päätöksen odottamista.
– Tässä ei ole mikään paniikki tai kiire, Tossavainen sanoo.
– Tällä hetkellä Kiinteistöliitossakin seurataan tarkasti asian etenemistä ja valmistaudutaan siihen, että ohjeistetaan taloyhtiöitä siinä, mikä on taloyhtiön kannalta se järkevä ratkaisu ja toimintatapa.
Pitkä prosessi
Edessä voi olla varsin pitkä odotus. Kuoppamäki esittää karkean arvion, että markkinaoikeuden päätöksen saamisessa voi mennä kaksikin vuotta.
– Nämä ovat pitkiä prosesseja. Olen joskus sanonut, että kilpailuoikeudellinen vahingonkorvausprosessi on vähän kuin omenapuun istuttaminen. Omenapuu istutetaan, sitten se kasvaa siinä vuosien mittaan, ja sitten tulee ensimmäinen sato.
Markkinaoikeus ei osaa vielä arvioida, koska ratkaisua voidaan odottaa.
– Vastaavan kokoluokan jutuissa hyvin tavanomaista on, että käsittelyaika on enemmän kuin vuosi, sanoo tuomari Pasi Yli-Ikkelä, jonka käsiteltäväksi asia on tulossa.
Asian käsittely markkinaoikeudessa alkaa esityksen kohteena olevien tahojen kuulemisella.
Vahingon näyttäminen voi olla hankalaa
Vaikka markkinaoikeus toteaisi, että isännöintialalla on tosiaan ollut kartelli, eikä ratkaisu muuttuisi korkeammissa oikeusasteissa, ei vahingonkorvausten hakeminen ole itsestäänselvä päätös. Vahingonkorvausten saaminen kartellitapauksissa ei ole ollut yksinkertaista.
– Vahingon kärsijän pitää pystyä osoittamaan, että hänelle on aiheutunut vahinkoa tästä kartellista, ja myös sen vahingon määrä, Kuoppamäki selvittää.
Tämä on usein vaikeaa. Näytön puutteeseen kaatuivat myös vahingonkorvauskanteet niin sanotussa puukartellivyyhdessä.
– Iso kysymys siinä on se, että mikä aiheutuu mistäkin. Kun on oligopoli, se jo nostaa hintoja. Isännöintiyritykset voivat esittää väitteitä, että kustannustaso on noussut, on viety vain nousseet kustannukset hintoihin, ja niin edespäin.
Koska korvausten saaminen on epävarmaa, yksittäinen taloyhtiö voi kokea oikeustaisteluun lähtemisen tarpeettomana riskinä mahdolliseen hyötyyn nähden. Ryhmäkanne puolestaan ei ole tässä tapauksessa mahdollinen, koska vahingon kärsijöitä olisivat yhtiöt eivätkä yksittäiset kuluttajat.
– Yksittäisessä oikeudenkäynnissä helposti tulee satojentuhansien oikeudenkäyntikulut tämäntyyppisessä asiassa. Yksittäin ajettuna se lienee todella hankalaa.
Taloyhtiöt voisivat yrittää löytää sovitteluratkaisua isännöitsijöiden kanssa, mutta se vaatisi myös isännöitsijöiden yhteistyöhalukkuutta. Isännöintiliitto pitää KKV:n kartellitulkintaa virheellisenä.
Kiinteistöliitto kehottaa malttiin isännöitsijöiden vaihdoissa
Täysin toimettomina taloyhtiöiden ei tarvitse olla. Kiinteistöliiton Tossavainen suosittelee taloyhtiöiden hallituksia tutustumaan isännöintisopimuksiinsa.
Tossavaisen mukaan KKV:n keskiviikkoisen ilmoituksen jälkeen osa taloyhtiöistä on herkistynyt asiasta ja ryhtynyt miettimään oman taloyhtiön isännöintiä.
– Toisaalta myöskään hätiköintiin ja ylilyönteihin ei kannata lähteä, vaan jos haluaa vaihtaa isännöintiä, sekin kannattaa tehdä harkiten ja huolella, Tossavainen muistuttaa.
Kilpailuttaminen on yksi tapa saada hintoja alas, mutta kaikilla paikkakunnilla se ei ole yksinkertaista, koska tarjontaa isännöitsijöissä ei välttämättä juuri ole.
Tossavainen pitää nyrkkisääntönä sitä, että jos on tyytyväinen isännöitsijäänsä, siitä kannattaa pitää kiinni. Huonoa isännöintiä sen sijaan ei tarvitse sietää.
Hän suosittelee taloyhtiöiden hallituksia perehtymään nyt isännöintisopimuksiinsa ja siihen, mistä kaikesta on sovittu ja mistä kaikesta isännöitsijöille maksetaan. Monien taloyhtiöiden sopimukset on saatettu tehdä 90-luvulla. Tossavaisen mukaan sopimukset olisi hyvä käydä läpi kerran vuodessa ja neuvotella tarvittaessa uudelleen.
Myös esimerkiksi uusien taloyhtiön hallitusten jäsenten kanssa kannattaisi käydä läpi taloyhtiön sopimukset, koska hallituksilla on vastuu valvoa sopimusten noudattamista.
– Käytännössä tilanne on se, että kun taloyhtiön hallitus joskus tekee sen isännöintisopimuksen, se pistetään johonkin mappiin, eikä sitä kovin herkästi kaiveta esille.
Tossavaisen mukaan isännöitsijöiden vuosittain tekemät hinnankorotusehdotukset otetaan liian usein taloyhtiön hallituksissa vastaan ilmoitusasioina, joihin ei reagoida.
– Se on virhe. Hallituksen kannattaa aina katsoa, paljonko korotus on ja minkälaiset perusteet sille esitetään. Niihinhän ei tarvitse aina suostua, ei se ole yksipuolinen ilmoitusasia.
STT
Kuvat:
